排球

楼市分化进新周期调控效应将现未来将高位回

2019-10-16 20:15:21来源:励志吧0次阅读

楼市分化进新周期调控效应将现 未来将高位回落

原标题:楼市分化进入新周期调控效应将逐渐显现

李宇嘉(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

2017年过半,楼市经历连续两轮大范围的调控,特别是限价、限购、限贷、限售和限证(限预售证发放)等“五限”,调控升级至历史之最。同时,今年上半年金融“去杠杆”提速,房贷开始紧缩,国家要求今年新增房贷规模要控制在新增贷款的30%以内,热点城市房贷利率普遍从去年初的基准利率的0.85倍上调至0.95-1.2倍。不过,调控和金融“双紧缩”并未造成楼市明显回调。整体来看,当前楼市下游销售量和价,上游投资、新开工和拿地,仍处在高位景气状态。

今年上半年,调控与信贷紧缩形成叠加,一线城市商品房销售面积同比下滑40%,2016年销售火爆的10个热点二线城市,销售面积下滑50%,“环重点”城市的三四线城市,销售则下滑30%.但是,受益于热点城市需求外溢、“去库存”、棚改货币化、轨交和高铁连接及基准利率未上调等因素,非热点二线城市、300多个三四线城市的楼市销售异军突起,很多城市成交翻了2-3倍。因此,预计上半年全国商品房销售面积同比增长将在10%-14%之间,这也将是历史上最好的半年销售业绩。

从价格来看,上半年,热点城市楼市呈现“量跌价升”的态势。一二线重点城市虽然受到政策抑制,特别是限价和限证将很多高价盘挡在外面,但由于市场严重供不应求,房价仍在上涨,不过近期涨幅趋缓。5月份,国家统计局重点监测的15个城市,新房价格同比均呈现上涨,涨幅在5%-30%.不过,涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5-6.4个百分点之间。环比看,15个城市中有5个城市的新房价格仍在上涨,但涨幅在0.5%以内,9个城市新房价格下降或持平。

从实际价格水平看,根据CRIC的统计,一线城市新房价格同比上涨22.3%,10个重点二线城市新房价格上涨24.2%,9个非重点二线城市新房价格上涨25.1%,9个“环重点”城市周边的三四线城市新房价格上涨47.1%.由于统计覆盖范围较小,广大三四线城市数据缺失,但从70城房价数据看,环比涨幅居前的都是内地三四线城市。由此,尽管热点城市新房价格涨幅相比2016年趋缓,甚至开始下跌,但广大三四线城市新房价格仍旧快速上涨。

调控打压和货币紧缩背景下,之所以多数城市房价仍上涨,首先是库存仍在下降,供求关系紧张。截至6月底,CRIC监测的59个城市中,除合肥、苏州、成都和东莞库存同比上涨外,其余城市库存同比全线回落,重庆、武汉同比跌幅超70%,各大城市库存消化周期普遍在8个月左右,海口、常州、南宁、南京库存周期在2-4个月。甚至,因投资需求被迫转移,国家统计局披露的商业办公库存,5月份也出现2013年以来首次下降。

库存持续下降,主要在于2015-2016年楼市回暖,但全国整体处在“去库存”阶段,土地成交连续2年负增长(平均减少17.6%),新开工在2014-2015年也连续两年负增长,开发商存货大量消耗。其次,限价、限售、限证等新政下,开发商申请预售的难度增加,供应积极性也下降。而且,土地出让增设竞配自持和保障房面积,也减少商品房供应。另外,楼市连续两年回暖,而土地购置下降,开发商“不差钱”,很少主动降价,加上近期补库存,地价上涨,从而造成供应下降,价格高企。

由于销售和价格整体高位,而库存持续下降,加上4月初国家提出“促供应”,开发商“补库存”的积极性较高。土地购置告别连续两年的负增长,今年1-5月同比增长5.3%,新开工同比增长9.5%,推动开发投资高位景气。1-5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,尽管较前值下降0.4个百分点,但比去年7.2%的最高增速还高出1.6个百分点。近期,热点城市土地开始放量,北京供地翻了4倍,深圳、南京、苏州也开始增加供地,预计上半年及未来几个月开发投资将保持8%-10%的增长。

总之,按照调控3年“小周期”来判断,连续回暖的楼市今年本该进入下调的周期。但是,广大三四线楼市对冲重点楼市下滑,销售在高位;库存低位和销售高位,倒逼开发商补库存,新开工、购地和开发投资继续上扬;供求关系未缓解,开发商不差钱,补库存对于土地需求旺盛,地价和房价整体也在高位。因此,房地产全产业链整体较为景气。当然,调控打压和资金面紧缩滞后效应逐渐显现,未来将开启高位回落的过程,但从基本面判断,回落将是缓慢的。

亳州治疗男科方法
佛山治疗输卵管堵塞费用
湛江治疗男科医院
晋中男科医院哪家好
茂名哪家医院治疗男科
分享到: